«Страховка от дефолта обойдется заемщику в 2–4% от размера кредита»
|
В четверг, 18 февраля, правительство будет обсуждать концепцию развития ипотеки до 2030 года. В ней среди прочего предусмотрено, что Агентство по ипотечному жилищному ...
|
В четверг, 18 февраля, правительство будет обсуждать концепцию развития ипотеки до 2030 года. В ней среди прочего предусмотрено, что Агентство по ипотечному жилищному кредитованию создаст страховую компанию, которая будет брать на себя риск дефолта заемщиков и падения цен на недвижимость, чтобы снизить процентные ставки. Эта идея вызвала горячие споры. «Выделение таких существенных средств (1,5 млрд рублей) на создание этой компании, с нашей точки зрения, вызывает вопросы в части целевого использования АИЖК государственных средств, – сказал глава думского комитета по финансовым рынкам Владислав Резник в пятницу на пленарном заседании Госдумы. – Комитету представляется, что страховая деятельность не должна являться столь тесно связанной с АИЖК». За день до этого аналогичные вопросы задавали представители Минфина, а замминистра финансов Алексей Саватюгин утверждал, что создание СК АИЖК повысит риски агентства и не снизит риски банков. Зачем АИЖК страховая «дочка» и чего хочет Минфин, Slon.ru рассказал президент СК АИЖК Леонид Векшин.
Трудности перевода
– Если страховая компания не создается, а это может случиться, то каковы могут быть последствия, с точки зрения развития ипотечного рынка?
– В этом случае необходимо будет пересматривать показатели стратегии развития ипотечного кредитования.
– То есть обещанного в стратегии ипотечного коммунизма к 2030 году не будет?
– В долгосрочной стратегии развития ипотечного кредитования указано, что к 2030 году 60% семей должны иметь возможность купить жилье, в том числе с помощью ипотечного кредита. Для этого в стратегии предусмотрен комплекс мер, одна из которых – развитие ипотечного страхования. Она предусматривает создание дочерней страховой компании АИЖК. Если не будет инструмента, который может помочь рынку, то объем рынка существенным образом сузится.
– С чем, на ваш взгляд, связано противодействие Минфина и депутатов?
– И Минфину, и Госдуме необходима более подробная информация по СК АИЖК и ее участию в развитии ипотечного страхования, по тому, какие риски оно покрывает, по тарифам. Необходимо дальше продолжать обсуждение. Хорошо, что Минфин нас услышал и готов сейчас обсуждать эту тему, потому что до последнего времени ответ был другой: «Ипотечное страхование в России есть, и его развивать не нужно».
– Он, по-моему, все же не готов обсуждать…
– Мы не до конца донесли до Минфина, что мы планируем сделать, необходимо более четко объяснить наши цели и задачи. Никто не говорит о наличии разногласий. И [глава комитета по финансовым рынкам Госдумы Владислав] Резник сказал о том, что комитету нужно больше информации о целесообразности развития ипотечного страхования и создания этой страховой компании.
– Ну что же, разве у них нет этой информации?
– Программа АИЖК по развитию ипотечного страхования – публичный документ, но в нем не детализированы условия. Мы это обсуждали внутри агентства, со страховщиками, которым этот продукт нужен и которые готовы быть нашими партнерами по перестрахованию, с банками, но не обсуждали так подробно с регуляторами. Мы торопимся, потому что проблема повышения доступности ипотечного кредитования за счет снижения первоначального взноса стоит крайне остро, а механизм, который бы позволил ее решить, не развивается.
Страховка от кризиса
– Если вам запретят делать страховую компанию, как все-таки могут быть пересмотрены ориентиры по развитию ипотечного кредитования?
– Сейчас кредиты с первоначальным взносом меньше 30% почти не выдаются. Есть отдельные кэптивные программы у крупных банков, но это не массовая услуга. Вы не найдете программы с 10-процентным первоначальным взносом, если только речь не идет о субсидировании части первоначального взноса за счет бюджетов. Но субсидия – это менее эффективный способ использования бюджетных средств, потому что когда вы даете субсидию, эти деньги сразу попадают продавцу недвижимости. А если эти же деньги потратить на оплату страховой премии, то возможность получить кредит с более низким первоначальным взносом получит в 5–6 раз больше граждан. В стратегии указано, что с использованием ипотечного страхования будет выдано 20% всех выдаваемых кредитов. Эти 20% можно будет смело убрать.
– Не так много.
– Пятая часть рынка. Если в России в 2009 году было выдано ориентировочно 140 млрд рублей кредитов, то пятая часть – это около 30 млрд рублей кредитов. В реальности спрос населения на кредиты с минимальным первоначальным взносом намного больше: по статистике – 50% от общего спроса на ипотечные кредиты.
– Это же subprime. Может, и правда не надо?
– Нет, subprime – это когда вы выдаете кредит человеку, не способному его вернуть: либо у него нет постоянного источника дохода, либо его доход недостаточен для обслуживания кредита. Ипотечная страховка – это другое, она нужна, когда у заемщика нет достаточных накоплений на первоначальный взнос. Процедуру андеррайтинга заемщика никто не собирается отменять. Более того, их станет две: один андеррайтинг будет проводить банк, изучая заемщика, второй – страховая компания, изучая предмет залога. Ипотечная страховка защитит кредитора от падения цен на недвижимость и от дефолта заемщика. В то же время она защищает заемщика от материальных претензий банка, потому что сейчас в случае дефолта и продажи недвижимости, если денежных средств от продажи будет недостаточно для погашения долга, то заемщик остается должен банку. Ипотечная страховка покроет этот убыток и поможет заемщику рассчитаться с кредитором.
Почем страховка для народа
– Но ведь ипотечное страхование и вправду уже существует, в чем тогда неправ Минфин?
– Термин «ипотечное страхование» сейчас применяется к различным видам страхования, используемым в ипотечных сделках, например, к титульному и имущественному страхованию, страхованию жизни и здоровья заемщика. Они не имеют никакого отношения к тем рискам, которые покрывает ипотечное страхование, а именно риску возникновения убытков у кредитора в случае дефолта, продажи недвижимости и падения цен на недвижимость. Это абсолютно другой риск, он имеет долгосрочный характер. Если договор комплексного страхования заключается на год и каждый год пролонгируется, а заемщик каждый год оплачивает эту страховку, то в ипотечном страховании договор долгосрочный – 10–15 лет. Базовый продукт, который будет предлагаться нашими партнерами-страховщиками гражданам, – это единовременная оплата страховки. Заемщик оплачивает страховку один раз и получает гарантированную защиту на 10–15 лет вперед.
– Очевидно, такая страховка будет стоить довольно дорого. Может так быть, что ее стоимость окажется сопоставима с первоначальным взносом?
– Нет, опыт наших зарубежных коллег из Канады, Гонконга, Казахстана и других стран говорит о том, что страховая премия составляет 1–3% от суммы кредита в зависимости от первоначального взноса, срока кредитования. Но у них большой опыт развития этого вида страхования, у нас размер премии будет чуть больше. По нашим расчетам, он составит 2–4% от размера кредита. Это сравнимо с теми комиссиями, которые заемщик оплачивает при заключении договора, например, риэлтору. Здесь, заплатив 2%, он получит возможность взять дополнительные 20% от стоимости недвижимости в виде кредита. Мы также рассматриваем возможность использования ежегодной формы оплаты, тогда тариф составит 0,6–0,8% от размера кредита. Но базовым продуктом является все же единовременная оплата страховки, потому что риски имеют долгосрочный характер, а значит, и страховщику, и перестраховщику необходимо долгое время сохранять резервы. При возникновении страхового случая, связанного с реализацией двух рисков – наступлением дефолта и падением цен на недвижимость, – а как показал опыт 2009 года, эти события происходят одновременно, – нужны значительные резервы, чтобы иметь возможность спокойно выплатить страховое возмещение.
– Это же огромный риск для страховой компании. Поэтому частные страховые компании не хотят этим заниматься?
– Страховые компании должны сделать долгосрочные прогнозы по ценам на недвижимость, доходам населения, поведению заемщиков и их способности возвращать кредит, тогда можно правильным образом рассчитать тариф и войти в этот рынок. Целый ряд российских страховых компаний, по их собственному признанию, не имеют соответствующих специалистов для сбора и анализа этой статистики. Перестрахование рисков решает эти проблемы. Одной из основных функций перестраховщика является методологическое обеспечение деятельности прямого страховщика.
– Так у вас перестрахование или страхование?
– Перестрахование.
– А почему вы тарифы предлагаете? Это же в таком случае не ваше дело?
– Мы предлагаем первичному страховщику инструмент, набор стандартов, по которым мы готовы принимать риски на перестрахование. Это позволит страховщику быстро включиться в работу, а наша задача – быстро раскрутить рынок ипотечного страхования. Целый ряд крупнейших страховых компаний готовы заниматься этим видом страхования и передавать риски СК АИЖК.
– Некоторое время назад обсуждалась идея, что СК АИЖК будет создана и продана. Сейчас эта идея в каком состоянии?
– Создана и продана в течение 5 лет. В течение 2–3 лет компания должна получить рейтинги, желательно от международных рейтинговых агентств. Это позволит привлекать инвесторов в капитал страховой компании. Поставлена задача создать финансово устойчивую компанию, которая на первоначальном этапе должна будет дать импульс созданию рынка ипотечного страхования, но в то же время будет ориентирована на привлечение новых участников, в том числе и в капитал компании. Наша доля в перестраховании должна будет постепенно снижаться, и мы уже сейчас зовем перестраховщиков на российский рынок. Кстати, по нашим сведениям, российские компании консультировались у западных коллег на предмет, готовы ли те принимать такие риски в перестрахование, и западные перестраховщики сообщили, что пока они не готовы выходить на российский рынок. Более того, должен пройти длительный период времени, пока будет обкатана технология ипотечного страхования, поправлено законодательство таким образом, чтобы снизить издержки кредиторов и заемщиков и уменьшить риски убытков.
В рамках развития ипотечного страхования мы планируем предлагать включать в кредитные договоры пункт об обязательной реструктуризации ипотечного кредита в случае, если заемщик столкнулся с временными финансовыми трудностями, и сами будем помогать в реструктуризации. Это крайне важно. В Канаде, например, страховщик не осуществляет выплату до тех пор, пока не убедится в том, что кредитор предпринял все необходимые действия для восстановления платежеспособности заемщика. В этом смысле массовое внедрение ипотечного страхования будет подталкивать кредиторов к поиску вариантов восстановления платежей по кредиту. >Slon.ru Тофанюк Е.
МОСКВА
